不動産

【FP2級】不動産の譲渡の特例〜空き家の特例・固定資産の交換の特例・特定事業用資産の買換えの特例

yagihashi
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生

今回は居住用財産以外の不動産譲渡所得の特例を解説します。出題頻度は低めですが、理解しておけば他の受験者に差がつけられます。

今回の目標
  • 空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を理解する
  • 固定資産の交換の特例を理解する
  • 特定事業用資産の買換えの特例を理解する

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

空き家に係る3,000万円の特別控除とは

“空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例”とは、相続や遺贈により取得した空き家や敷地を譲渡した場合、譲渡益から3,000万円を控除できる特例のことです。

譲渡する際は空き家を除却するか、耐震改修する必要があります。

どうしてこんな特例があるのか考えてみましょう。

相続や遺贈により、被相続人が居住していた古い空き家を相続することがあります。しかし、耐震基準を満たさない古い空き家が放置されると、地震による倒壊などの危険がありますよね。

行政としては、倒壊して周辺に被害をおよぼす前に、できれば取り壊したり耐震改修してもらいたいところです。

この特例はそれを促すための特例です。つまり、譲渡益の特別控除を認めることで相続人に古い空き家の除却や耐震改修を促しているわけです。

しばいぬくん
しばいぬくん

3,000万円という金額は必ず覚えておこう!

適用の条件

空き家の特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

空き家の特例を受けるには・・・
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された建物であること
  • 建物を除却して譲渡すること、除却しない場合は新耐震基準に適合すること
  • 被相続人のみが居住しており、被相続人以外が居住していなかったこと
  • 譲渡金額が1億円未満であること

被相続人が1人で居住していたことが要件ですが、被相続人が老人ホームに入所していた場合でも特例を受けることができます。

カピバラくん
カピバラくん

なんで”1981年5月31日以前”じゃないとダメなんだ?

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生

建築基準法の改正により、1981年6月1日から新耐震基準が適用されるようになりました。つまり、それ以前の旧耐震基準の建物を対象にしているということです。

近年は空き家問題が深刻化しています。空き家の特例は過去問の出題頻度は低めですが、今後出題が増える可能性があるので要チェックです。

固定資産の交換の特例

固定資産の交換の特例とは

“固定資産の交換の特例”とは、同種類の固定資産を交換した場合、譲渡資産の譲渡価額への課税が100%繰り延べになる特例です。

この特例を利用すると、次のようなメリットがあります。

  • 譲渡資産の譲渡価額 ≦ 取得資産の取得価額 の場合
    ➡︎ 譲渡がなかったとものとされる
  • 譲渡資産の譲渡価額 > 取得資産の取得価額 の場合
    ➡︎ 差額部分にのみ譲渡があったものとされる

通常であれば譲渡価額の全てが課税対象になります。

これに対して”固定資産の交換の特例”を活用すれば、譲渡価額と取得価額の差額分だけが課税対象になるということです。

カピバラくん
カピバラくん

どこかで見たことあるような・・・

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生

するどいね!じつは”特定の居住用財産の買換えの特例”と考え方は同じです。忘れてしまった人は「居住用財産の譲渡の特例」を復習しておきましょう!

適用の要件

“固定資産の交換の特例”を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

交換の特例を利用するには・・・
  • 譲渡資産を1年以上保有していたこと
  • 取得資産は相手が1年以上保有していたこと
  • 譲渡資産と取得資産が同じ種類の固定資産であること
  • 譲渡資産と取得資産の差額は高い方の20%以内であること

譲渡資産も取得資産も元の所有者が1年以上保有していたことが要件となります。

あくまで固定資産が対象なので、不動産会社が所有する販売用不動産は対象外となります。不動産会社にとっての販売用不動産は商品であり、棚卸資産として扱われるからです。

「同じ種類の固定資産」というのは、次のポイントをおさえておきましょう。

  • 同じ種類とみなされる組み合わせ
    ➡︎ 土地と土地、土地と借地権
  • 同じ種類とみなされない組み合わせ
    ➡︎ 土地と建物

土地と借地権は同一の固定資産とみなされます。借地権は土地として扱われるということです。

特定事業用資産の買換えの特例

特定事業用資産の買換えの特例とは

“特定事業用資産の買換えの特例”とは、個人が事業用資産を譲渡して新たに買換資産を取得した場合に使える特例です。

譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額のうち、いずれか小さい方の金額の80%が繰り延べになります。

たとえば、譲渡資産の譲渡価額が5,000万円、買換資産の取得価額が4,000万円だった場合、特例により収入金額は以下のようになります。

5,000万円 ー 4,000万円 × 80% = 1,800万円

特例を利用しなければ収入金額は5,000万円のままですから、かなりの税額軽減効果だと分かると思います。

違いに注意!
  • 特定居住用財産の買換えの特例 ➡︎ 100%繰り延べ
  • 固定資産の交換の特例 ➡︎ 100%繰り延べ
  • 特定事業用資産の交換の特例 ➡︎ 80%繰り延べ

適用の要件

“特定事業用資産の買換の特例”を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

特定事業用資産の買換の特例
  • 譲渡資産・買換資産ともに事業用であること(棚卸資産は対象外)
  • 買換資産が土地の場合、譲渡資産の5倍までの面積であること

ほかにも細かい要件がありますが、FP2級ではこの2点を押さえておけば概ね大丈夫です。

過去問チャレンジ

FP2級試験対策として実際の過去問を解いてみましょう。

今回は実技試験(きんざい個人)からの出題です。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例(以下、「本特 例」という)に関する次の記述1~3について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

  1. 「本特例の適用を受けるためには、相続した家屋について、1981年5月31日以前に建築されたこと、相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったことなどの要件を満たす必要があります」
  2. 「本特例の適用を受けるためには、家屋を取り壊して更地で譲渡するか、または、家屋を一定の耐震基準を満たすようにリフォームしてから、その家屋のみを譲渡するか、もしくはその家屋とともに敷地を譲渡する必要があります」
  3. 「本特例と相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(相続税の取得費加算の特例)は、 重複して適用を受けることができます」

(2022年1月 FP2級実技(きんざい個人))

1問1答式の正誤問題です。それでは回答をみていきましょう。

❶○
設問のとおりです。空き家の特例は、建築基準法の施行(1981年5月31日)より前に建築された建物を対象にしています。

❷○
設問のとおりです。空き家の特例を受けるには、建物を除却して更地で譲渡するか、建物を新耐震基準に合うように耐震改修しなければなりません。空き家の特例は、建物の倒壊を防ぐための特例だからです。

❸×
難問ですが、空き家の特例は”相続税の取得費加算の特例”とは併用できません。”相続税の取得費加算の特例”とは、支払った相続税の一部を建物等の取得費に加算できる特例です。設問は「重複して適用を受けることができます」としているので誤りです。

ヤギハシ先生
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今回の学習は以上です。いよいよ不動産分野も終盤戦!次回は”不動産の有効活用”を解説します。

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ヤギハシ先生
1級FP技能士/金融機関/ブロガー
金融機関15年勤務の1級FP技能士。
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