2024.01.04

【FP2級】都市計画法〜都市計画区域と開発許可

yagihashi

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ヤギハシ先生

今回のテーマは都市計画法です。市街化区域と市街化調整区域の違いや開発許可制度を中心に学習していきましょう。

今回の目標

都市計画区域（市街化区域/市街化調整区域）を理解する
開発許可が不要になるケースを理解する

カピバラくん

試験前の追い込みには“直前対策note”がおすすめだぞ

Contents

都市計画と都市計画法
開発行為と開発許可制度
- 開発行為とは
- 開発許可制度
過去問チャレンジ
都市計画法まとめ

都市計画と都市計画法

都市計画とは

都市計画とは、都市の将来あるべき姿を目指して必要な規制などを行い、都市を適正に発展させるための計画を指します。

要するに、まちづくり計画のことです。

みんなが自由に開発して建物を建てると滅茶苦茶な都市ができてしまうかもしれません。

それを避けるために、あらかじめまちづくりの計画を決めておくわけです。

そのためのルールを定めた法律が「都市計画法」となります。

国土の分類

日本の国土は、都市計画法により次の３つに分けられます。

都市計画区域（市街化区域/市街化調整区域/非線引き区域）
準都市計画区域
両区域外

都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域を指し、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域で構成されます。

準都市計画区域は、ある程度の開発が見込まれるため、都市計画区域ほどではないものの規制が必要な区域のことです。

都市計画区域と準都市計画区域は、都道府県知事が指定します（県がまたがる場合は国土交通大臣が指定）。

カピバラくん

なんだかよく分からんぞ

ヤギハシ先生

そうだと思ったので図を描いてみました。これを見れば国土の分類がイメージできると思います！

都市計画区域

FP２級試験で重要なのは、都市計画区域です。

都市計画区域は次の3つで構成されます。

都市計画区域

市街化区域・・・既に市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域・・・市街化を抑制すべき区域（原則、建物は建てない）
非線引き区域・・・上記以外の区域

市街化区域では必ず「用途地域」を定めなければなりません。

用途地域とは建物の用途が制限される地域のことで、全部で13種類あります。

例えば、「第１種低層住居地域」という用途地域では高さが低い住宅は建てられるけれど、高層マンションや工場は建てられないといった制限があるわけです。

ヤギハシ先生

用途地域の詳細は次回の「建築基準法」で解説します！

一方、市街化調整区域は市街化を抑制する地域であり、基本的に建物は建てられません。

このため市街化調整区域では用途地域は定めなくてよいことになっています。

この違いはおさえておきましょう。

市街化区域は必ず用途地域を定める
市街化調整区域は原則として用途地域を定めない

開発行為と開発許可制度

開発行為とは

開発行為とは、建築物や特定工作物（ゴルフコースやテニスコートなど）を建築するために土地の区画形質の変更を行うことです。

土地の区画形質の変更とは、土地に道路や水路などを新設したり、切土・盛土により土地の形状を変えることを指します。

単なる土地の分筆や合筆だけでは、区画形質の変更には当たりません。

開発許可制度

開発行為を行う場合、原則として事前に都道府県知事の許可が必要です。

これを「開発許可制度」と言います。

ただし、以下に該当する小規模開発の場合は許可不要となります。

対象区域	許可不要となる規模
市街化区域	1,000㎡未満の開発行為 ※３大都市圏は500㎡未満
非線引き区域	3,000㎡未満の開発行為
準都市計画区域	3,000㎡未満の開発行為
市街化調整区域	該当なし（小規模開発でも許可必要）

また、小規模開発以外でも、例外として開発許可が不要となるケースがあります。

以下のケースを覚えておきましょう。

以下の開発は許可不要！