不動産

不動産の評価〜公的価格と鑑定評価〜

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
今回は土地や建物の価格がどのように決まるかを学習していきます。不動産の4つの公的価格と3つの鑑定評価方法はしっかり理解しておこう!

4つの公的価格

実勢価格(時価)と4つの公的価格とは

不動産取引における実際の取引価格を実勢価格(時価)と呼びます。

しかし、実勢価格は個別の商取引であり、通常公表されることはありません。

そこで、不動産取引をする際の指標として使えるのが、国や地方公共団体が発表する公的価格です。4つ覚えておきましょう。

  1. 公示価格
  2. 基準値標準価格
  3. 相続税評価額(路線価)
  4. 固定資産税評価額
カピバラくん
カピバラくん
これだけじゃわからん!何がどう違うんだ?
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
まあまあ、ちょっと落ち着いて!順番に解説していくから!

公示価格と基準値標準価格とは

公示価格とは、毎年1月1日を基準として、3月下旬に国土交通省が発表する土地の1㎡当たりの価格です。

全国約26,000の地点を調査対象としており、更地であった場合の価格を表示します。

毎年3月頃の新聞で「東京の地価が◯年連続上昇」とか「人口減少で地方の地価が下落」といった記事を目にすると思いますが、これは公示価格の話をしているわけです。

カピバラくん
カピバラくん
ああ!銀座で5,000万円とか言ってるやつか!
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
そうそう!銀座4丁目の土地が毎年トップになっているよ。1㎡で5,000万円なんて一般人にはちょっと想像がつかないね。

もちろんテキトーな価格を付けているわけではなく、専門家である不動産鑑定士の評価に基づき価格を決定しています。

公示価格は土地の取引に最も影響を与える指標と言っても良いでしょう。

次に、基準値標準価格とは、7月1日を基準として、9月下旬に都道府県が発表する土地の価格です。

調査方法などは公示価格とほとんど同じで、公示価格の補完として使われます。

しばいぬくん
しばいぬくん
メインは公示価格、サブが基準値標準価格のイメージだよ。誰が、いつを基準日に、いつ発表するかを整理しておこう!

相続税評価額(路線価)とは

次に相続税評価額です。

土地を相続した場合、その価値(評価額)に応じて相続税が課されます。

極端な例ですが、同じ広さの土地でも銀座の一等地と地方の土地では、当然ながら銀座の土地の方が評価額は大きく、評価額が高い不動産ほど納めるべき相続税も多額になります。

この相続税を計算する際に基準となるのが相続税評価額であり、相続税評価額は路線価という1㎡当たりの単価に敷地面積を掛けて算出されます。

路線価は、毎年1月1日を基準日として、国税庁が7月上旬に発表しています。

ポイントは、路線価は一般的に公示価格の80%程度に設定されということです。
相続税評価額が高いとその分、相続税も多く納めなければならなくなるわけですから、低く評価されるに越したことはないですね。

このように、路線価を基準に相続税評価額を算出する方法を「路線価方式」といいますが、路線価は全ての土地に設定されるわけではありません。

「路線価」が設定されていない土地の相続税評価額は「倍率方式」という方法で計算します。「倍率方式」は対象の土地にかかる固定資産税に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出する方法です。

固定資産税評価額とは

4つ目が固定資産税評価額です。

土地や建物などの不動産を保有していると毎年、固定資産税という税金がかかります。

この固定資産税算出の元となるのが、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は、1月1日を基準に市町村長が3月下旬ごろに発表します。

そして、評価額は公示価格の70%程度に設定されます。
相続税評価額の80%よりも、更に低く評価されるという点をおさえておきましょう。

他の3つの公的価格と異なるのは、❶評価額が一般公開されないこと、❷評価額は3年毎に見直しされることです。

特に❷3年毎に見直しがされる(毎年ではない)という点は、FP2級の試験で頻出なのでしっかり覚えておきましょう。

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
評価額は固定資産税の納税通知書や固定資産税評価台帳に記載されているよ。固定資産税評価台帳は、土地の所有者だけでなく、借地人や相続人などの関係者であれば閲覧することができるんだ!

4つの公的価格まとめ

ここまでで学習した4つの公的価格の違いを整理しておきましょう。

公示価格 基準値標準価格 相続税評価額(路線価) 固定資産税評価額
発表期間 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村
基準日 1月1日 7月1日 1月1日 1月1日
(3年毎)
発表時期 3月下旬 9月下旬 7月上旬 3月下旬
評価水準 公示価格の100% 公示価格の80% 公示価格の70%
  • 基準値標準価格は、公示価格を補完する役割で都道府県が公表
  • 基準日は基準値標準価格のみ7月1日で、他は全て1月1日
  • 公示価格に対して相続税評価額は80%、固定資産税評価額は70%
  • 固定資産税評価額は3年毎に見直し(他は全て毎年見直し)

3つの鑑定評価手法

不動産の鑑定評価とは

不動産の鑑定評価とは、土地や建物の価値を金銭に見積もることです。

鑑定評価による価格は、その不動産の効用が最高度に発揮された場合を前提として決められます(これを「最有効使用の原則」といいます)。

そして、不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士でなければ行うことができません。
不動産鑑定士の資格と言えば、司法試験や公認会計士試験と並ぶ文系3大難関国家資格として有名ですね。

しばいぬくん
しばいぬくん
たまに「宅地建物取引士も不動感鑑定評価ができる」なんてひっかけ問題が出るから注意しよう。答えはもちろん「誤り」だよ!

不動産鑑定評価の手法として、次の3つをおさえておきましょう。

  1. 原価法
  2. 取引事例比較法
  3. 収益還元法(直接還元法とDCF法)

ちなみに、実際の不動産鑑定評価では、どれか一つの手法を採用するよりも、各手法を組み合わせて評価額を決定することが多いです。

原価法とは

原価法とは、評価対象の不動産の再調達価格を計算し、そこから減価修正を行って評価額を算定する手法です。

カピバラくん
カピバラくん
再調達価格?減価修正?
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
再調達価格というのは、例えば同じ建物を今から建てる場合に必要な建築費などの費用の合計額のこと。減価修正というのは、建物の経年劣化を考慮して評価額を割り引くことだよ。当然、築5年の建物よりも築30年の建物の方が減価修正の額は大きくなるね!

再調達価格や減価修正は、建物を評価する場合がイメージしやすいと思いますが、土地の評価でも利用されます。

土地にも造成費用などがかかりますからね。
ちなみに土地の造成とは、例えば凸凹の土地を平らにする工事などを指します。

取引事例比較法とは

次に取引事例比較法です。

取引事例比較法とは、条件が類似した不動産の取引事例を参考とし、必要に応じて補正を行ったうえで不動産を評価する方法です。

「条件が類似」というのは、例えば物件の場所が距離的に近かったり、需給状況が近い地域同士であることを指します。
六本木と山奥の取引事例を比較しても意味がないですからね。

「必要に応じて補正」というのは、例えば売り急いだ不動産や投機目的の不動産など、参照する取引が通常と異なる場合はその事情を考慮して評価額を補正するということです。
売り急いだ不動産であれば、通常より低い価格で取引されている可能性がありますからね。

収益還元法とは

最後に少々分かりづらいのが収益還元法です。

収益還元法とは、評価対象の不動産から将来得られるべき価値(収益)を現在価値に割引きして評価する方法です。

カピバラくん
カピバラくん
何を言っているのかさっぱり分からん。もう帰っていいか?
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
ごめんごめん。すごく雑に言うと、「この賃貸ビルは今後1億円くらいの賃料を稼ぎそうだから、今時点では7千万円くらいで買う価値があるぞ!」みたいな考え方だよ。なんとなくイメージできるかな?

突然ですが、今もらえる100万円と1年後にもらえる100万円を比較した場合、どちらの価値が大きいでしょう。

答えは「今もらえる100万円」ですね。
今100万円もらって預金すれば、例え利息が0.01%でも1年後には1,000,100円にはなるわけですから。

「現在価値に割引く」とはこれの逆で、例えば1年後の100万円は現在の価値でいうと999,900円だという考え方です。

収益還元法では、このような「現在価値に割引く」という考え方を使って、将来の収益から現在の不動産の価値を評価する方法です。

不動産から得られる期待収益が評価の基準となるため、基本的には自宅などの不動産ではなく、賃貸用不動産や事業用不動産を評価する場合に有効です。

収益還元法には、直接還元法とDCF法(ディスカウント・キャッシュフロー法)があります。

このうちDCF法とは、不動産の保有期間に得られる純収益を現在価値に割引きした金額と、保有期間終了時の売却予測価格を現在価値に割引きした金額を合計して評価額を決定する方法です。不動産から得られる収益だけでなく、将来いくらで売れるか(売却予想価格)まで加味する点がポイントです。

一方で、直接還元法では売却予想価格は加味しません。

FP2級の試験ではそれぞれの計算方法までマスターする必要はありませんので、上記の違いだけおさえておきましょう。

不動産の鑑定評価のまとめ

最後に3つの不動産鑑定評価のポイントをまとめたので、しっかり整理しておきましょう。

不動産鑑定評価まとめ
  • 原価法…不動産の再調達価格から減価修正を行って評価する方法
  • 取引事例比較法…条件が類似した不動産の取引事例を参考にして評価する方法
  • 収益還元法…不動産から将来得られる収益を現在価値に割引きして評価する方法
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
今回の講義はここまで!4つの公的価格と3つの不動産鑑定評価方法は、それぞれの特徴をしっかりおさえておこう。次回は「宅地建物取引業法」について学習していきます。