農地法とは
農地法とは、簡単に言うと、日本の農業生産力を守るための法律です。
ただでさえ国土面積が少ない日本です。みんなが農地を自由に開発して農作物をつくらなくなってしまったら、食料の安定供給ができなくなってしまいます。
それを防ぐため、農地法では、農地を他の用途に転用したり、他人に譲ったりする場合には、事前に許可を必要としています。
ここでいう農地とは、現況で判断されるため、不動産登記上の地目は関係しません。
何が言いたいかというと、不動産登記上の地目は宅地になっていても、実際は畑として利用されている土地であれば農地とみなされ、農地法の規制を受けるということです。
この点はFP２級試験で問われることがあるので、しっかり理解しておきましょう。
農地法の対象取引
農地法において、許可が必要な取引は３つあります。
- 権利移動（農地法３条）：農業委員会の許可
- 転用（農地法４条）：都道府県知事の許可
- 転用目的での権利移動（農地法５条）：都道府県知事の許可
農地法３条〜５条の取引について、詳しく見ていきましょう。
権利移動（農地法３条）
農地法３条により、農地や採草牧草地（牧場など）の権利移動を行うときは、農業委員会の許可が必要となります。
無許可で権利移転を行ってしまった場合は、その契約が無効になってしまいます。
権利移転で最も分かりやすいのが売買（所有権の移転）です。
その他にも、賃借権や地上権、永小作権の権利を設定する場合も権利移転に該当し、農業委員会の許可が必要となります。
一方で、抵当権を設定するだけでは許可は不要なので注意しましょう。
地上権とは、他人の土地の上の建物を使用する権利のことです。賃借権と似ていますが、地主（賃貸人）の承諾がなくても建物を自由に譲渡できるなど、賃借権よりも強い権利です。
永小作権とは、小作料を支払って他人の土地で耕作や牧畜をする権利のことです。
抵当権については、「不動産登記」で解説しているのでそちらを参考にしてください。
転用（農地法４条）
農地法４条により、農地を転用する場合には、都道府県知事の許可が必要になります。
「転用」とは、農地を農地以外にすることです。
具体的には、農地を宅地にしたり、農地を採草牧草地にすることを指します。
無許可で転用すると、工事停止命令や原状回復命令が出されてしまうことがあります。
ちなみに、農地法４条は農地のみが対象となり、採草牧草地は対象外なので注意しましょう。つまり、採草牧草地を宅地にする場合は許可は不要だということです。
転用目的での権利移動（農地法５条）
農地法５条により、農地や採草牧草地を転用目的で権利移動する場合には、都道府県知事の許可が必要になります。
「転用目的の権利移動」とは、権利移動と転用がセットになったものです。
例えば、農地を不動産業者に売却し、不動産業者がマンションを建築するために土地を利用するようなケースが当てはまります。
無許可で行ってしまった場合は、契約が無効になることに加え、工事停止命令や現状回復命令が出されることがあります。
市街化区域の特例
ここまでで学習した通り、転用や転用目的での権利移動を行う場合には都道府県知事の「許可」が必要となります。
しかし、都道府県知事の許可を取るのはそれなりに手間がかかります。
一方で、市街化区域は基本的に農地を守るというよりも、市街化を進めていこうとする地域です。
このため、市街化区域においては、手続を簡素化するための特例が設けられています。
市街化区域の農地・採草牧草地の転用や転用目的権利移動を行う場合は、あらかじめ農業委員会に届出を行えば、都道府県知事の許可は不要。
事前の届出だけでOKとなれば、手続はだいぶ楽になりますね。
注意しなければならないのは、「市街化区域の特例」が認められるのは、あくまで転用（農地法４条）と転用目的での権利移動（農地法５条）の場合のみだということです。
権利移動（農地法３条）では、たとえ市街化区域でも特例は認められず、原則どおり農業委員会の許可が必要なので注意しましょう。
農地法まとめ
最後に農地法の要点をまとめておきます。
- 農地かどうかは、地目ではなく現況で判断される
- 権利移転（農地法３条）は農業委員会の許可が必要
- 転用（農地法４条）と転用目的での権利移動（農地法５条）には都道府県知事の許可が必要。ただし、市街化区域では、あらかじめ農業委員会に届出をしておけば許可は不要
