【FP2級】宅地建物取引業法〜宅地建物取引業者への規制

ヤギハシ先生

今回は宅地建物取引業法の学習です。手付金や媒介契約など、宅地建物取引業者への規制をおさえておきましょう！

カピバラくん

試験前の追い込みには“直前対策note”がおすすめだぞ

宅地建物取引法とは

宅地建物取引業者

土地・建物の売買や賃貸をする時、多くの人は不動産屋に相談すると思います。

この不動産業ですが、誰でも営めるわけではありません。

土地・建物の売買、賃貸借の媒介（仲介）には専門的な知識が要求されるため、宅地建物取引業の免許を受ける必要があります。

宅地建物取引業の免許を受けた業者のことを「宅地建物取引業者」と言います。

そしてこの宅地建物取引業者の業務を規制する法律が「宅地建物取引業法」です。

カピバラくん

でもよ、自分の土地とか建物を貸してる地主とか大家がいるだろ。この人たちも宅地建物取引業者なのか？

ヤギハシ先生

いいところに気が付いたね！実は、自らの土地や建物を賃貸するだけであれば、宅建業の免許は不要なんだ！

ここで宅地建物取引業者の定義を整理しておきましょう。

ここで重要なのは、自ら所有する物件を賃貸することは宅地建物取引業には該当しないため免許は不要だということです。

この点はFP2級試験で超頻出なので、必ずおさえて覚えておいてください。

宅地建物取引士

宅地建物取引業者は、事務所ごとに5人に1人以上の割合で専任の「宅地建物取引士」を置かなければなりません。

「宅地建物取引士」とは、国家資格（宅建試験）に合格して都道府県知事の登録を受けた人のことです。要するに不動産の専門知識を持った人を指します。

不動産取引はとても高額である一方、一般の人にはあまり馴染みがありません。

一般の人が不当な契約を強いられないように、宅地建物取引業法では宅地建物取引業者に対して重要事項をしっかり説明することを求めています。

そして、この重要事項説明は宅地建物取引士にしか行うことはできません。

重要事項の説明を含め、宅地建物取引士にしかできない業務が３つあります。

❶重要事項の説明は契約成立後ではダメです。必ず契約の前に行います。

また、宅地建物取引士証の提示を省略することはできません。

このへんのルールもFP2級試験で問われます。

手付金・損害賠償・報酬の限度額

民法には「契約自由の原則」というものがあります。当事者間の契約は合意により自由に決定できるというのが民法の大原則です。

不動産取引においても、この原則は当てはまります。

しかし、宅地建物取引業者と一般の人（素人）の取引は完全に自由というわけにはいきません。

専門知識が必要な不動産取引において、宅地建物業者と素人の契約を自由にしてしまうと、素人が騙されて不利な契約を結んでしまうかもしれません。

そんな事態から素人を守るため、宅地建物取引業法は宅地建物取引業者に様々な規制をかけています。

具体的にどんな規制があるのか、順番に見ていきましょう。

手付金の限度額

手付金とは、契約成立を確認するために、契約締結時に買主が売主に預けるお金のことです。

手付金には、解約手付・違約手付・証約手付などの種類がありますが、FP2級では「解約手付」だけ覚えておけばOKです。

不動産取引で売主が宅地建物取引業者の場合は、契約内容にかかわらず手付は必ず「解約手付」の性質を持ちます。

解約手付とは、買主が契約を解除したい時は手付金を放棄、売主が契約を解除したい時は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できる性質を持った手付金のことです。

ただし、契約の解除は相手方が契約の履行に着手する前でなければできません。

この点はFP2級試験では超重要なので、もう１度整理しておきます。

カピバラくん

“契約の履行に着手”ってどういうことだ？

ヤギハシ先生

具体的には、買主による代金の全部や一部の支払い、売主による物件の引渡しなどを指すよ！

カピバラくん

“今さらなくね？”ってタイミングじゃあ解除はできないってことだな

さて、この手付金の金額は民法上、買主と売主の間で自由に決めることができます。

ただし、売主が宅地建物取引業者で買主が素人（宅地建物取引業者以外）の場合、手付金は売買代金の２割が上限という決まりがあります。

たとえ契約で合意してもダメです。２割の上限を超えることはできません。

プロである業者が素人から不当に高い手付金を受け取ることを禁止しているわけですね。

損害賠償の予定額の制限

契約では相手方の債務不履行（契約を守らないこと）に対して、損害賠償を定めることがあります。

この損害賠償の予定額も、売主が宅地建物取引業者の場合は売買代金の2割が上限となります。

しばいぬくん

手付金も損害賠償も上限は２割！セットで覚えておこう！

報酬の限度額

不動産取引が成立すると、買主は不動産の購入代金や賃借料に加えて、宅地建物取引業者に報酬を支払います。いわゆる仲介手数料というやつです。

宅地建物取引業者も商売なので、報酬を受け取るのは当然ですよね。

しかし、宅地建物取引業法では宅地建物取引業者の報酬に一定の限度を定めています。

FP2級試験では、賃貸借の媒介をする場合の上限金額を覚えておく必要があります。

仮に依頼者からの合意があったとしても、報酬の上限を超えることはできません。

これもプロである宅地建物業者から素人を守るための決まりです。

媒介契約

不動産の売買の仲介を宅地建物取引業者にお願いするときは、宅地建物取引業者との間で媒介契約を結びます。

要するに、「私の土地・建物を買ってくれる人を探してくださいね！」とか「私の希望する土地・建物を見つけてきてくださいね！」という契約を宅地建物取引業者と結びます。

この「媒介契約」には次の３種類があります。

それぞれの違いがFP２級試験で問われます。

❶一般媒介契約

１つ目の「一般媒介契約」は、最も縛りが少ない契約形態です。

まず、依頼者は複数の宅地建物取引業者に依頼が可能です。A社だけでなく、B社やC社にも同時に媒介を依頼することができるわけですね。

また、宅地建物取引業者に依頼をしつつ、自分で取引の相手を見つけてくることも可能です。

ヤギハシ先生

自力で取引の相手方を見つけて取引を成立させることを「自己発見取引」といいます。

❷専任媒介契約

「専任媒介契約」では、複数の宅地建物取引業者との媒介契約を結ぶことはできません。

契約先は１社の宅地建物取引業者に決めなければなりません。

ただし、自己発見取引ならOKです。

カピバラくん

要するに、浮気はダメだけど、１人でやるならOKってことだな！

ところで、専任でお願いするわけですから、依頼した宅地建物取引業者にはダラダラせずに、しっかり仕事をしてもらわなければなりません。

ということで、専任媒介契約には次のような決まりがあります。

3か月を超える契約をしても契約は無効にはなりません。あくまで上限の3か月で契約したものとみなされます。

この点もFP２級試験で問われることがあるので、おさえておきましょう。

❸専属専任媒介契約

最後に「専属専任媒介契約」です。

専属専任媒介契約では、依頼者は契約を結んだ宅地建物取引業者以外とは媒介契約を結ぶことはできません。

ここまでは専任媒介契約と同じですが、異なるのは自己発見取引もNGということです。

依頼した業者経由の契約でなければ、たとえ自力で契約の相手方を見つけてきても契約はできないということになります。

カピバラくん

浮気だけじゃなくて、１人でやるのもダメとは・・・

ここまで依頼者を縛っているわけですから、宅地建物取引業者も責任は重大です。

このため、依頼者への報告頻度や指定流通機構への登録期限は、専任媒介契約よりも厳しくなっています。

契約期間が3か月以内という点は専任媒介契約と同じですが、依頼者への報告頻度と指定流通機構への登録期限が短くなっていることが分かると思います。

３つの媒介契約の違いまとめ

ここで3つの媒介契約の違いを整理しておきましょう。

覚えることは多いですが、この表だけで1点取れることもあります。

過去問チャレンジ

FP2級試験対策として実際の過去問を見てみましょう。

それでは解答を見ていきましょう。

ヤギハシ先生

今回の講義はここまでです。次回は「不動産取引の留意事項」を学習していきます。

カピバラくん

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