【利回り不動産の体験談】募集開始7分後でも先着順に勝利!!【会員登録から投資まで徹底解説】
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【おすすめ３選】今日から始める不動産クラウドファンディング【COZUCHI・FUNDROP・えんfunding】
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不動産クラウドファンディングは、今や多くの募集プロジェクトが数分で完売するほどの人気ぶり。今回はその仕組みとオススメのサービスを紹介します！
この記事はこんな方にお薦め
- 数万円から数十万円でミドルリスクの投資をしたい
- 不動産クラウドファンディングに興味はあるけどちょっと不安
- 色んなサービスがあってどれを選べば良いか分からない
＊本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではありません。投資に関する決定は、あくまで利用者ご自身の判断で行ってください。
＊この記事で紹介するサービス以外に利回り不動産あわせて読みたい
【利回り不動産の体験談】募集開始7分後でも先着順に勝利!!【会員登録から投資まで徹底解説】
Contents
不動産クラウドファンディングとは
人気沸騰中の不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、マンションやオフィスビルなどに小口から投資して収益の分配を受けられるサービスです。
サービス提供者（主に不動産会社）が個人から集めた出資金を元手に不動産に投資し、そこから得られた利益を投資家に分配するというのが一般的な流れです。
出資はインターネットを通じて行います。
新たな資産運用方法として注目を集めており、ここ数年でたくさんのサービスが展開されています。
その人気ぶりは凄まじく、募集開始後数分で完売になってしまうことも珍しくありません。
不動産クラウドファンディングに投資するメリットは大きく次の３つです。
投資対象は首都圏のマンションや事業用地など
不動産クラウドファンディングの投資対象は首都圏の収益物件が中心です。
募集プロジェクトはサービスによっても異なりますが、例えば次のようなものがあります。
| 募集金額 | 運用期間 | 想定利回り(年) | |
|---|---|---|---|
| 世田谷区のマンション | 7,000万円 | 24か月 | 4.0% |
| 湘南のマンション | 10,000万円 | 6か月 | 10.0% |
| 五反田のオフィスビル | 17,000万円 | 6か月 | 9.0% |
| 六本木の事業用地 | 20,000万円 | 3か月 | 20.0% |
不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】
マンションが多いのか？
数が多いのはマンションだけど、事業用は1件あたりの規模が大きい傾向にあるね！
同じマンションでも1部屋なのか1棟なのか、持分によっても規模感が変わってきます。
例えば上の表では、湘南のマンションは1棟全てが投資対象ですが、港区のマンションはマンションの持分20％が投資対象になっています。
また、投資対象が土地なのか建物なのかなど、プロジェクトによって内容は様々です。
インカムゲインとキャピタルゲインが収益源
不動産クラウドファンディングでは、不動産の運用成果に応じて利益が分配されます。
不動産の利益は主に次の２つに分けることができます。
- インカムゲイン・・・不動産の日々の賃料収入から得られる収益
- キャピタルゲイン・・・不動産の売却により得られる利益
運用期間が6か月なら6か月間のインカムゲインと、運用期間終了後のキャピタルゲインが収益の源泉になります。
インカムゲインは「家賃収入」なので、運用期間中に空室や家賃引き下げが生じなければ安定して得られる収益といえます。
一方、キャピタルゲインは「売却益」につき、予定より高く売れることもあればその逆もあります。このため、ややブレがある収益と言えるでしょう。
プロジェクトによって、収益の柱をインカムゲインに置くタイプとキャピタルゲインに置くタイプに分かれます。
一般的に安全重視ならインカムゲイン型、大きく狙うならキャピタルゲイン型といえるでしょう。
予定利回り（年利）は、インカムゲイン型で3〜6％、キャピタルゲイン型では10％を超えることも珍しくありません。
キャピタルゲイン型はリスクでかいんじゃないか？
考え方は人それぞれだけど、予定利回りを大きく上回ることもあるからね。実際、当初の予定よりも高く売却できて年利回りが100％を超えたプロジェクトもあるよ。
投資金額は最低1万円から
設定最低投資金額は「1万円」のサービスが多いです。
近年はサラリーマン大家のように、数千万円のワンルームマンションなどに個人で投資する人も増えています。
これがうまく行けば良いのですが、多くの場合では借り入れを伴いますし、リスクは大きな投資になります。
その点、不動産クラウドファンディングでは、数万円〜数十万円くらいで、余裕資金の都合に合わせて投資することができます。
それに物件の管理は不動産会社がやってくれるため、管理コストや手間も発生しません。
このように少額から投資できることが不動産クラウドファンディングの大きなメリットです。
日々の価格変動がない
不動産への投資商品の代表的なものとして、J-REIT（不動産投資信託）があります。
J-REITは複数の収益物件を投資対象にしており、金融商品取引所に上場されているため、流動性（換金性）が高いのが特徴です。
一方でJ-REITは、上場されているがゆえに日々の値動きがあります。投資対象から得られる賃料収入は安定していても、株式市場などの動きによって毎日基準価格が上下するわけですね。換金のタイミングも自ら判断しなければなりません。
これに対して不動産クラウドファンディングには、日々の値動きはありません。
加えて、運用期間が決まっているため、換金のタイミングを考える必要もありません。
このように、日々の値動きを気にせず、運用期間満了までほったらかしにできるのは、不動産クラウドファンディングならではのメリットと言えるでしょう。
優先劣後構造により投資リスクを低減
不動産クラウドファンディングには、「優先劣後出資」という仕組みがあります。
これは投資家の出資金を優先出資、運営会社の出資金を劣後出資とすることで、運営会社よりも投資家に優先的に利益分配をする仕組みです。
例えば、1億円のプロジェクトに対して、投資家の優先出資が8,000万円（80％）、運営会社の劣後出資が2,000万円（20％）だったとしましょう。
この時、もしも運用に失敗して損失を被った場合、劣後出資部分が全額毀損するまで投資家に損失は及びません。
つまりこのケースでは、2,000万円（20％）までの損失は投資家には波及しないということになります。
できるだけ劣後出資割合が大きいプロジェクトを選ぶようにしましょう！
リスクも正しく理解しておこう
ここまで不動産クラウドファンディングの良い点を中心に解説してきましたが、リスクもしっかり理解しておく必要があります。
１つ目は元本割れのリスクがあることです。
投資商品なので当たり前と言えば当たり前なのですが、予定利回りは保証されているわけではなく、運用がうまく行かなければ投資元本を棄損する可能性があります。
元本割れが生じるのは、見込んでいた家賃収入が得られなくなったり、思うような価格で売却できなかった場合などです。
元本割れリスクを低減するためにも、投資対象物件の内容や運用期間、劣後出資割合などは事前にしっかり確認しておくようにしましょう。
２つ目は、流動性（換金性）に乏しいという点です。
不動産クラウドファンディングのプロジェクトは、J-REITのように上場されているわけではないため、急にお金が必要になってもすぐには換金できないことがあります。
このため、不動産クラウドファンディングへの投資は余裕資金で行うこと、資金を寝かしておいても問題がない期間のプロジェクトに投資することが重要です。
また、サービスによっては、少しの手数料で中途換金ができるものもあります。このあたりもサービスを選ぶうえでのポイントになるでしょう。
３つ目は運用会社の信用リスクがあることです。
不動産クラウドファンディングの運営は、国土交通省から不動産特定事業共同化法（不特法）の認可を取得した会社しか運用することができません。
投資する前には、必ず許可を取得済みの会社なのか確認するようにしましょう。
その上で、その会社やサービスが信用できるかどうか、業歴や過去の取扱案件から確認することが重要です。
リスクについては運営会社のHPでもしっかり確認しておきましょう！
不動産クラウドファンディングの始め方
ここまで読んでくれた方には、不動産クラウドファンディングについてなんとなく理解していただけたと思います。
ここからは、実際に不動産クラウドファンディングを始める手順を解説していきます。
投資するまでの手順
不動産クラウドファンディングを始める手順はサービスによって多少異なりますが、一般的には次のようなステップを踏むことになります。
不動産クラウドファンディング始め方
- WEBサイトで会員登録・投資家登録（審査あり）
- 投資するプロジェクトを選んで申込みをする
- 出資金を所定の銀行口座に振込む
WEBサイトでの登録作業は15分くらいで終わるでしょう。
審査結果は早ければ当日中に通知されます。
なお、筆者が【COZUCHI（コヅチ）】で投資家登録した時は、当日中に審査結果が通知されました。
審査って何を審査されるんだ？
投資家登録する時に答えるアンケートの回答などをもとに審査されるよ。一般的には出資者の年齢、財産の状況、投資経験、投資目的などから審査されるみたいだね！
じゃあ審査に落ちることもあるのか？
例えば未成年はNG。他にも、アンケートで余裕資金以外で投資しようとしていると答えた人やリスクを許容できないと答えた人は審査に落ちる可能性があるね！
サービスを選ぶポイント
さて、早速WEBサイトで投資家登録を…といきたいところですが、今や多くの業者が不動産クラウドファンディングに参入しており、どのサービスを利用すれば良いか迷うと思います。
そんな時には、次のような点を意識してサービスを選んでいきましょう。
許認可や業歴で運営会社を確認することはもちろん、その会社の取扱いプロジェクトを確認することが極めて重要です。
特にプロジェクトの取扱数が少ないと、投資できるチャンスも限られてしまうため、月に２〜３件くらいは取扱いがあるのが望ましいでしょう。
これらの観点を踏まえたおすすめサービスは本記事の最後に紹介しているので、是非最後まで読んでみてくださいね！
プロジェクトを選ぶポイント
利用するサービスが決まったら、いよいよ投資するプロジェクトを選ぶことになります。
初めての方は、次のような点を意識してみると良いでしょう。
これら条件を満たすプロジェクトであれば、利回りは多少低くなるものの、元本割れリスクを一定程度おさえられることから、まさに初心者向けと言えるでしょう。
とはいえ、元本割れのリスクがゼロになることはあり得ないので、必ず損失を許容できる範囲の余裕資金で投資するようにしましょう。
おすすめの不動産クラウドファンディング【3選】
ここからは、当サイトがおすすめする不動産クラウドファンディングを3つ紹介します。
＊この記事で紹介するサービス以外に利回り不動産あわせて読みたい
【利回り不動産の体験談】募集開始7分後でも先着順に勝利!!【会員登録から投資まで徹底解説】
COZUCHI
まず１つ目は、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】です。
「COZUCHI」の運営会社は「LAETORI株式会社」で、1999年創業の不動産会社です。
不動産クラウドファンディングは2019年から運営しており、当初は「WARASHIBE」というサービスで開始され、2021年に「COZUCHI」に改称されました。
不動産会社としての業歴は20年超と十分。
宅建免許もしっかり4回更新されています（免許の更新は5年に1回で、都道府県知事または国土交通省の許可が必要です）。
非上場企業なので情報は限定的ですが、求人サイトの情報ではしっかり経常利益黒字を確保しているようです。
「COZUCHI」では、主に東京都内や神奈川県内のプロジェクトを扱っています。
他のサービスと比較して、物件の写真、所在地、入居状況などの情報が充実しているのが特徴で、劣後出資割合が20％を超えるプロジェクトも多くあります。
最低投資金額は1万円。
インカムゲイン型が多く、運用期間も短いプロジェクトが多いです。
このため、初心者でも始めやすいサービスと言えます。
また、投資したプロジェクトの中途解約ができるのも特徴です。
万が一、急にお金が必要になっても安心ですね。
2021年9月20日現在で、累計取扱プロジェクト数は24件です。
元本割れは過去に1度もなく、全プロジェクトで予定利回りを達成していることから、実績は申し分ありません。
COZUCHIはキャピタルゲインに上限設定がなく、 物件が高く売却できた場合はその分投資家への配当も大きくなります。実際、想定利回りの数倍になった案件もあるようです。
マイナスポイントは、ほとんどのプロジェクトで募集金額を遥かに上回る応募があるため、投資するには抽選を突破しなければならないことです。
例えば、2021年9月に募集された品川区のプロジェクトでは、募集金額約４千万円に対して５億円以上の応募がありました。
倍率10倍ってすげーな。抽選突破できる気がしないぞ。
裏を返せばそれだけ投資家からの評価も高いサービスとも言えます。
例えば、2021年9月には4件のプロジェクトが募集されましたが、全部に応募してどれか1つでも抽選突破できたらラッキーだったといえるでしょう。
機会を逃さないためにも、まずは投資家登録を済ませておいて、新規プロジェクトの情報が入るようにしておくことをお薦めします。
COZUCHIのポイント
- 最低投資金額は1万円
- インカムゲイン型の短期プロジェクトが多い
- 投資後の中途解約ができる
- 過去に元本割れなし、目標利回りも全プロジェクトで達成
- キャピタルゲインに上限設定なく、大きく狙うことも可
- 抽選の倍率が高い（こればかりは運！）
COZUCHIは初めての不動産クラウドファンディングにはちょうど良いサービスです。
まずは投資家登録だけでもしておきましょう。
FUNDROP
次にご紹介するのはFUNDROPです。
「FUNDROP」を運営するONE DROP INVESTMENT株式会社は、2013年創業の不動産会社です。
不動産クラウドファンディングは2020年11月から運営しており、当初は「ONE DROP FUNDING」というサービスで開始され、2021年に「FUNDROP」に改称されました。
まだまだ取扱実績は少ないですが、最近は月１件のペースでプロジェクトが募集されており、今後のプロジェクト増加が期待されます。
実績少ないのに、なんでオススメなんだ？
「FUNDROP」をオススメする理由は大きく３つあります。
要するに手堅いプロジェクトが多いということです。
プロジェクト自体も東京都内や神奈川県内のアパートが中心で、運用期間も３〜６ヶ月と短期になっています。
最低投資金額は1万円。
想定利回りも６〜８％くらいで十分な水準と言えるでしょう。
注意点は応募が先着式であることです。
このため、プロジェクトの募集開始後に投資家登録しても、すぐに満口になって投資が間に合わない可能性があります。
これまでのプロジェクトが全て満口になっていることからも、事前に投資家登録だけは済ませておくと良いでしょう。
比較的新しいサービスなので今が投資できるチャンスかもしれません！
えんfunding
次にご紹介するのはえんfundingです。
福岡県を営業地盤とする業歴30年超の老舗不動産会社、株式会社えんホールディングスグループが運営するサービスとなります。
「えんfunding」の最大の特徴は、福岡県のプロジェクトに特化していることです。
都内が中心の不動産クラウドファンディングでは異色のサービスと言っていいでしょう。
福岡って実際どうなんだ？
福岡市の人口成長率は国内主要経済圏でもトップクラス。日本全体が人口減少傾向の中、2035年まで一貫して人口増加が見込まれており今後も成長が期待できる地域です。
「えんfunding」自体は2021年6月に開始されたばかりなので、僅か３件の取扱実績（2021年9月20日時点）に留まりますが、いずれも募集金額を遥かに上回る応募が寄せられ大盛況です。
| 募集金額 | 応募金額 | 応募率 | |
|---|---|---|---|
| 1号ファンド（博多駅前） | 1,344万円 | 6,561万円 | 488% |
| 2号ファンド（天神） | 1,184万円 | 5,151万円 | 435% |
| ３号ファンド（ベイサイド） | 1,024万円 | 7,095万円 | 692% |
最低投資金額は1万円で、上記プロジェクトの運用期間は全て３か月となっています。
想定利回りは8.1〜9.0%とかなり高めの水準です。
加えて上記3プロジェクトの列後出資割合は全て20％に設定されており、元本割れリスクが低減されています。
えんfundingのポイント
- 福岡県内のプロジェクトに特化したサービス
- 最低投資金額は1万円
- 運用期間は短期で、劣後出資付き
- 想定利回りはやや高め
- 抽選必至なので投資できたらラッキー
ポテンシャルが高い福岡への投資も検討の価値ありです！
まとめ
最後にもう一度、不動産クラウドファンディングのポイントをまとめておきます。
不動産クラウドファンディングまとめ
- 1万円から不動産投資ができる
- 日々の価格変動がなく、運用期間は短期間
- 利回りは３〜10％前後と相応の利益が期待できる
もちろん元本割れリスクを伴うため、投資は自己判断となりますが、超低金利の現代においては魅力的な投資方法と言えるでしょう。
人気があり過ぎて抽選漏れになってしまうなど、思うように投資できない点がネックですがチャンスがあれば活用したいサービスです。
条件の良いプロジェクトがあった時にすぐに投資ができるよう、まずは会員登録だけでもしておくことをおすすめします。
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金融機関15年勤務の1級FP技能士。
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