不動産

防火地域と高さ制限

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
今回は建築基準法の第2回目です。防火地域と建物の高さ制限について学習していきます!

防火地域と耐火建築物

防火地域とは

前回、接道義務は火災に対応するための規制だと学習しました。

今回学習する防火地域の制限も、同じく火災に関係する規制です。

建物が密集する地域では、ひとたび火災が起こると延焼して甚大な被害につながる恐れがあります。

都市計画ではそのような地域を「防火地域」または「準防火地域」と定め、建物を燃えにくい材料等で建築するよう制限しています。

より建物が密集した地域が「防火地域」、防火地域ほどではないけれど建物が密集している地域が「準防火地域」に指定されるイメージです。

防火地域の制限

ところで、燃えにくい建物とはどんな建物でしょうか。

具体的には、次のような建物のことを指します。

耐火建築物 鉄筋コンクリート造の建物など
準耐火建築物 鉄骨造の建物など

防火地域や準防火地域で一定規模以上の建物を建築する場合は、耐火建築物や準耐火建築物にしなければなりません。

これが防火地域と準防火地域における制限です。

ここでいう「一定規模以上の建物」の基準は、防火地域か準防火地域かによって異なるので、下のポイントの内容を確認しておきましょう。

  • 防火地域では、3階以上(地下を含む)の建物または延べ面積100㎡超の建物は、耐火建築物にしなければならない
  • 準防火地域では、4階以上(地下を含まない)の建物または延べ面積1,500㎡超の建物は、耐火建築物にしなければならない
カピバラくん
カピバラくん
それより小さい建物の場合はどうなるんだ?
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
例えば防火地域で2階以下かつ100㎡未満の建物を建築する場合は、準耐火建築物でもOKということになっているよ。小さい建物なら何でもいいというわけではないから注意してね!

紛らわしいですが、準防火地域なら準耐火建築物でOK…というわけではないので注意しましょう。準防火地域でも一定規模以上の建物は耐火建築物にしなければなりません。

2つの地域にまたがる場合の扱い

では、1つの敷地が防火地域と準防火地域、あるいは無指定の地域にまたがっている場合の扱いはどのようになるのでしょうか。

答えは、「厳しい方の規制が建物全体に適用される」です。

無指定地域→準防火地域→防火地域の順に規制は厳しくなるので、

  • 防火地域と準防火地域にまたがる敷地は、防火地域の規制が適用される
  • 防火地域と無指定地域にまたがる敷地は、防火地域の規制が適用される
  • 準防火地域と無指定地域にまたがる敷地は、準防火地域の規制が適用される

ということになります。

しば犬くん
しば犬くん
「敷地が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、面積の広い方の規制が適用される…」なんて引っ掛け問題に注意してね!答えはもちろん「誤り」だよ!

高さに関する制限

絶対高さ制限

第一種・第二種低層住居専用地域は、低層住宅の環境を保護するための用途地域です。

このため、第一種・第二種低層住居専用地域では建物の高さが制限されており、原則として10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えることはできません。

このような制限のことを「絶対高さ制限」といいます。

日影規制(にちえいきせい)

高層マンションなどが建つと、周辺の住宅は日影ができて日照が悪くなってしまうかもしれません。洗濯物が乾かなくなってしまいますね。

こうした問題に対応するための規制が、「日影規制(にちえいきせい)」です。

日影規制では、冬至の日に周辺の建物に一定時間以上の日影を生じさせないよう、建物の高さを制限する決まりです。

住宅の日照を確保することが主な目的なので、商業地域、工業地域、工業専用地域は適用対象外となっています。

3つの斜線制限

斜線制限」とは、地面から一定の基準に基づく斜めの線を引き、その斜線におさまるように建物を建てなければならないという決まりです。

日影規制似たような規制で、周辺の日照や通風を確保することが目的です。

斜線制限には次の3つの種類があります。

北側斜線制限 北側の土地の日照・通風を確保するための制限
隣地斜線制限 隣の土地の日照・通風を確保するための制限
道路斜線制限 道路の日照・通風を確保するための制限

このうち、道路斜線制限は全ての用途地域に適用されます。

北側斜線制限と隣地斜線制限は、全ての用途地域に適用されるわけではなく、主に住居系の用途地域に適用されます。

  • 日影規制、北側斜線制限、隣地斜線制限は、一部の用途地域に適用される
  • 道路斜線制限は、全ての用途地域に適用される
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
今回の学習はここまでです。防火地域の規制と斜線制限の整理はできたかな?次回の「建築基準法(3)」では、FP2級の実技試験では超頻出の「建ぺい率」を学習していきます。