都市計画法〜都市計画区域と開発許可〜

都市計画と都市計画法

都市計画とは

都市計画とは、都市の将来あるべき姿を想定し、そのために必要な規制や整備を行って都市を適正に発展させるための計画を指します。

要するに、まちづくりの計画のことです。

みんなが自由に開発して建物を建ててしまうと滅茶苦茶な都市ができてしまうかもしれません。それを避けるために、あらかじめ街づくりのための計画を決めておくわけです。

そして、都市計画のルールを定めた法律が「都市計画法」となります。

国土の分類

日本の国土は、都市計画法により、次の３つに分けられます。

• 都市計画区域
• 準都市計画区域
• 両区域外

都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域のことを指します。

準都市計画区域とは、ある程度の開発などが見込まれる区域で、都市計画区域ほどではないものの規制が必要な区域のことです。

都市計画区域と準都市計画区域は、都道府県知事が指定します。

都市計画区域

FP２級の試験で重要なのは、都市計画区域です。

都市計画区域は「線引き区域」と「非線引き区域」に分かれ、「線引き区域」はさらに「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれます。

少し複雑に感じるかもしれませんが、次の表の内容さえ押さえておけば大丈夫です。

市街化区域	すでに市街地になっている区域 おおむね10年以内に優先的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域
非線引き区域	上２つの区分がされていない区域

市街化区域では、必ず「用途地域」を定めなければならないことになっています。

用途地域とは、建物の用途が制限される地域のことで、全部で13種類あります。

例えば、「第１種低層住居地域」という用途地域では、高さが低い住宅は建てられるけれど、高層マンションやカラオケ店、工場などは建てられないといった制限があるわけです。

一方で、市街化調整区域はそもそも市街化を抑制する地域であり、建物を建てることを想定していないため、原則として用途地域は定めなくてよいことになっています。

開発行為と開発許可制度

開発行為とは

開発行為とは、建築物や特定工作物（ゴルフコースやテニスコートなど）を建築するために土地の区画形質の変更を行うことです。

土地の区画形質の変更とは、土地に道路や水路などを新設したり、切土・盛土により土地の形状を変えたり、農地を宅地に変更したりすることを指します。

単に土地を分筆したり合筆するだけでは、土地の区画形質の変更には当たりません。

開発許可制度

都市計画区域内および準都市計画区域内で開発行為を行う場合、原則として事前に都道府県知事の許可が必要です。これを「開発許可制度」と言います。

ただし、例外として「小規模開発」の場合は開発許可が不要になるケースがあります。

市街化区域	1,000㎡未満の開発行為は許可不要 （３大都市圏の一定の区域では500㎡未満）
非線引き区域 準都市計画区域	3,000㎡未満の開発行為は許可不要
市街化調整区域	どんなに小規模でも許可が必要

区域に応じて条件が異なるので少しややこしいですが、FP２級の試験では頻出なのでしっかり押さえておきましょう。

また、小規模開発以外にも、例外として開発許可が不要となるケースがあります。

特に１点目の「都市開発事業、市街地再開発事業、土地区画整理事業として開発を行うときは許可不要」ということはしっかり押さえておきましょう。

要するに、行政が主体となって●●事業として開発行為を行う場合には、許可は不要ということです。