居住用財産の譲渡の特例〜3,000万円特別控除、軽減税率の特例、特定の居住用財産の買換えの特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除

＊このページは2020年4月4日に更新しました

居住用財産の譲渡の特例とは

不動産を譲渡して利益が出ると譲渡所得として課税対象になりますが、
譲渡資産が居住用不動産（マイホーム）の場合には、譲渡所得の控除が受けられたり、税率を低くしてもらえる特例があります。

こういった特例はまとめて「居住用財産の譲渡の特例」といわれています。

具体的には次の４つの特例があります。

４つの特例の共通要件

特例は無条件に利用できるわけではありません。

これらの特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

まずはこの点を押さえたうえで、それぞれの特例を学習していきましょう。

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除とは、居住用財産の譲渡で得られた譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

課税所得金額が5,000万円であれば、3,000万円を控除した残り2,000万円が課税対象になるということです。

譲渡所得金額が3,000万円以下であれば、全く課税されないということになります。

居住用財産の土地・建物ともに夫婦の共有名義になっている場合は、夫と妻それぞれ3,000万円の特別控除を受けることができます（合計6,000万円）。

居住用財産の軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、居住用財産の課税譲渡所得に対して、通常よりも低い税率が適用される特例です。

課税譲渡所得が8,000万円の場合は、6,000万円までは税率14.215％、残りの2,000万円は税率20.315％になります。

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用することができます。

つまり、課税長期譲渡所得金額から3,000万円を控除し、残った金額に軽減税率を適用できるということです。

適用の要件

軽減税率の特例を受けるには、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることが要件となります。

3,000万円の特別控除との違いが問われるので、しっかり理解しておきましょう。

税額の計算

ここまでの学習の確認の意味を込めて、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例をつかった税額計算問題にチャレンジしてみましょう。

さきほど学習したとおり、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用できます。

まずは、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得を求めてみましょう。

課税譲渡所得金額は次のように求めます。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除3,000万円

しかし、問題文では取得費が不明となっていますね。

概算取得費は譲渡価額の5％なので、次のように計算します。

12,000万円×5％＝600万円（概算取得費）

したがって、課税譲渡所得金額は次のようになります。

12,000万円ー（600万円＋400万円）ー3,000万円＝8,000万円（課税譲渡所得金額）

次に税額を求めていきます。

軽減税率の特例により、課税譲渡所得金額6,000万円までの税率は14.21%、それを超える部分の税率は20.315%になります。

6,000万円×14.21％＝8,526,000円（A)

2,000万円×20.315%＝4,063,000円（B）

（A）＋（B）＝12,589,000円

以上より、答えは12,589,000円となります。

特定居住用財産の買換えの特例

特定居住用財産の買換えの特例とは

3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は、居住用財産を譲渡した場合に利用できる特例でした。

これから学習する「居住用財産の買換えの特例」は、居住用財産を譲渡するのと合わせて、新たに居住用財産を取得する場合（つまり買換えた場合）に適用できる特例です。

この特例を利用すると、次のようなメリットがあります。

通常であれば譲渡価額の全てが課税対象になります。

これに対して「居住用財産の買換えの特例」を活用すれば、譲渡価額と取得価額の差額だけが課税対象になるということです。

適用の要件

「居住用財産の買換えの特例」を利用するには、いくつかの要件があります。

譲渡資産と取得資産それぞれに要件があるので、順番に見ていきましょう。

譲渡資産の要件

まずは譲渡資産（譲渡する方）の要件を見ていきましょう。

• 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超であること
• 居住期間が通算10年以上であること
• 譲渡資産の売却額が1億円以下であること

10年・1億円というのがキーワードです。

買換資産

次に買換資産（新たに購入する方）の要件です。

• 建物の床面積は50㎡以上、土地の面積は500㎡以下であること
• 中古住宅は建築後25年以内であること（または一定の耐震基準を備えていること）
• 譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得すること
• 譲渡日と取得日のうち、遅い方の日の翌年12月31日までに居住すること

覚えられない人は、下のイメージだけでも頭の片隅に入れておきましょう。

他の特例との併用

「居住用財産の買換えの特例」は、3,000万円の特別控除や軽減税率とは併用できません。

この点はFP2級対策として、しっかり押さえておきましょう。

税額の計算

では実際に「居住用財産の買換えの特例」を使った場合の税額計算をしてみましょう。

このケースでは、「譲渡資産の譲渡価額5,000万円 ≦ 買換資産の譲渡価額6,000万円」であるため、譲渡がなかったものとみなされます。

つまり、所得税・住民税は発生しません（正確に言うと課税が全額繰り延べになります）。

簡単ですね。

難しいのは次のようなケースです。

このケースでは、「譲渡資産の譲渡価額8,000万円 ＞ 買換資産の譲渡価額2,000万円」となり、差額の2,000万円の譲渡があったものとみなされます。

取得費と譲渡費用は全額差引きたい気持ちになりますが、ここはぐっと我慢しましょう。

差し引けるのは、以下の式で計算した金額になるからです。

$$（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）\times\frac{収入金額}{譲渡価額}$$

つまり、次のように計算します。

$$（3,500万円＋500万円）\times\frac{2,000万円}{8,000万円}$$

$$＝1,000万円$$

よって、譲渡益は2,000万円ー1,000万円＝1,000万円

以上から、所得税と住民税の合計額は、

1,000万円 × 20.315％（長期譲渡所得の税率）＝2,031,500円

ということになります。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除とは

居住用財産の譲渡は利益が出るケースばかりではなく、損失が発生するケースもあります。

3,000万円で取得した土地が2,000万円でしか売れないことも当然考えられますよね。

一方で、不動産の譲渡所得は分離課税であるため、通常であれば損失を他の所得と損益通算することはできません。

しかし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失については、特例的に他の所得と損益通算することが認められています。

これが譲渡損失の損益通算の特例です。

たとえば、給与所得のある人が、居住用財産を譲渡して損失が発生した場合、その損失を給与所得から差引くことで所得全体を減らせるというわけです。

所得が減れば納める税金も少なくて済みますよね。

更にその年に通算しきれなかった損失は、翌年以後３年間にわたって繰越しができます。

これが譲渡損失の繰越控除の特例です。

損益通算の特例と繰越控除の特例を活用すると、最大で４年間、譲渡損失の通算ができるということです。

適用の要件

損益通算・繰越控除の特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

• 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 合計所得金額が3,000万円以下であること
• 譲渡資産の住宅ローン残高があること
  （買換資産を購入する場合は、買換資産の住宅ローン残高があること）

他の特例との併用

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は、他の居住用財産の特例（＊）と併用できません。
（＊）3,000万円の特別控除、軽減税率の特例、居住用財産の買換えの特例

一方で、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）との併用はできます。

この点はFP2級対策として押さえておきましょう。

ちなみに、他の居住用財産の特例は、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）との併用はできません。

「住宅ローン控除」とは、マイホームをローンで購入すると、ローン残高1％相当を所得税から控除できる制度のことです。

制度を利用できる期間は最大10年間。

控除できる金額は、年間最大40万円（認定長期優良住宅は50万円）です。

まとめ

最後に居住用財産の譲渡の特例の重要ポイントをまとめておきます。