区分所有建物と区分所有法
１棟の建物が複数に区分され、それぞれ独立した住居や店舗として構成される建物のことを「区分所有建物」と言います。
そして、区分所有建物の使用や管理について定めた法律が「区分所有法」です。
専有部分と共用部分
区分所有建物には、専有部分と共用部分があります。
専有部分は、例えば302号室のように、各区分所有者が独立して所有する部分のことです。
これに対して共用部分は、エレベーターや廊下など、みんなで使う部分のことです。
共用部分は、法定共有部分と規約共有部分に分けられます。
| 法定共用部分 | 区分所有法で共用部分と定められているところ 【階段、廊下、エレベーター、バルコニーなど】 |
|---|---|
| 規約共用部分 | 区分所有建物の管理規約で共用部分と定めたところ 【管理人室、集会室など】 |
共用部分の持分は、各区分所有者の専有部分の床面積の割合によります。
つまり、広い部屋に住んでいる人ほど、持分は大きくなるわけです。
その分、マンションの管理費の負担割合も大きくなったりします。
規約共用部分は、規約共用部分であることをを登記しなければ第三者に対抗することはできません。
管理規約は内部向けの規約ですから、「ここはマンションの共有部分だ！」と第三者に対抗したければちゃんと登記してくださいね、ということです。
敷地利用権
次に、区分所有者の権利として「敷地利用権」という言葉を覚えておきましょう。
敷地利用権とは、その名の通り、建物の敷地を利用する権利のことです。
敷地利用権は、原則として専有部分と切り離して処分することはできないという決まりがあります。
要するに、マンションの部屋は売らずに、敷地利用権だけを売るのはダメということです。
当然といえば当然なのですが、FP２級の試験で問われることがあるので、おさえておきましょう。
- 敷地利用権は、専有部分と切り離して別々に処分することはできない（分割処分の禁止）
管理組合と管理規約
マンションなどの区分所有建物には、必ず「管理組合」という団体があります。
管理組合とは、区分所有者が建物や敷地の管理を行うための団体で、各区分所有者が構成員になります。
区分所有者は必ず管理組合に加入しなければならず、マンションを売却しない限り、脱退することはできません。
そして、建物や敷地の利用方法などを定めたものが「管理規約」です。
※FP２級の試験では、単に「規約」と記載されます。
住んでいる人みんなが快適な暮らしをおくるためのルールブックのようなものですね。
管理規約で定められたルールは占有者（賃借人）にも及びます。
ただし、占有者（賃借人）に効力が及ぶのは、あくまで建物や敷地の使用方法に関するルールだけであり、管理方法に関するルール（管理費や修繕積立金のルールなど）は及びません。
マンションの管理組合では、共用部分を維持したりするための費用として、区分所有者から管理費を徴収します。中古マンションでは、以前に住んでいた人が管理費を滞納していたりすると、新たに購入した人に滞納していた管理費が請求されてトラブルに発展するケースがあります。中古マンションを購入する際は、管理費の滞納がないかしっかりチェックするようにしましょう。管理費の滞納状況は管理組合に確認することができます。
集会と決議
区分所有建物は複数の人が居住したり利用する建物ですから、何か決め事をする時にはみんなの意見を聞く必要があります。
具体的には、管理組合が集会を招集し、区分所有者の決議によって決め事を行います。
集会に関する基本的なルールとして、次の点をおさえておきましょう。
- 少なくとも年１回以上は集会を招集しなければなならない
- 集会の招集通知は、開催の１週間以上前に発しなければならない
厄介なのは、集会で何を決めるかによって、必要な議決数が異なるという点です。
要するに、ちょっとした決め事であれば過半数の賛成があればOKですが、重要な決め事になればなるほど、４分の３以上の賛成や５分の４以上など多数の賛成が必要になります。
詳しく学習していきましょう。
普通決議
集会の決議には、通常の決め事をする場合の「普通決議」と、重要な決め事をする「特別決議」の２つがあります。
普通決議で決めることは、例えば年間収支報告の承認や管理組合の理事の選任、共用部分の変更（形状や効用に著しい変化を伴わないもの）などがあり、原則として、集会で過半数の賛成が得られれば承認されます。
ここでいう「過半数」とは、専有部分の床面積の保有割合に応じて決まる議決権と、区分所有者の数（頭数）の両方が過半数である必要があります。
ただし、議決権を計算するのは手間なので、実態としては、管理規約で頭数だけで計算することにしている管理組合も多いようです。
特別決議
FP２級の試験で頻出なのは「特別決議」の方です。
特別決議の場合は、決議の内容に応じて必要な議決権数および賛成する人の頭数が変わります。下の表で整理しておきましょう。
| ４分の３以上の賛成 |
|
|---|---|
| ５分の４以上の賛成 |
|
建替えの決議をはとても重要なので、更に追加で次のようなルールがあります。
- 集会の２か月前までに招集通知を発しなければならない（規約で２か月よりも伸ばすことはできるが、短縮することはできない）
- 建替えの決議に賛成した区分所有者は、建替えに反対した区分所有者に建物と敷地利用権を時価で売り渡すよう、請求ができる（反対した区分所有者から請求することはできない）
また、規約の設定・変更・廃止については、「特別の影響を受ける区分所有者の承諾が必要」というルールがあります。
例えば、「101号室の目の前をゴミ捨て場にする」というルールをつくるときは、101号室の所有者の承諾が必要だということです。
