不動産

不動産保有時の税金〜固定資産税と都市計画税〜

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
今回は「不動産保有時の税金」として固定資産税と都市計画税を解説していきます。税率と特例を中心に押さえておこう!

固定資産税

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物の保有者に対して課税される地方税(市町村税)です。

毎年1月1日時点で「固定資産課税台帳」に登録されている土地や建物の所有者に対して、市区町村が課税します。

不動産は所有しているだけで税金がかかるということですね。

「固定資産課税台帳」とは、固定資産の状況や固定資産の価格を明らかにするために、市町村に備えられた各種台帳の総称です。

FP2級対策として押さえておきたいのは、あくまで1月1日時点の所有者が納税義務者になるということです。

このため、年の途中で不動産を売却したとしても、固定資産税は1月1日時点の所有者が全額支払わなければならず、残りの期間分の還付を受けることもできません。

しば犬くん
しば犬くん
実務上は売主と買主の間で所有期間に応じて按分することが多いみたいだよ!

固定資産税の税率

固定資産税は次のように計算されます。

固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%

固定資産税の課税標準は固定資産税評価額、標準税率は1.4%です。

例えば、固定資産税評価額が5,000万円の土地を所有している場合、5,000万円×1.4%=70万円の固定資産税を支払うことになります。

固定資産税評価額は、3年ごとに市町村長が決定し、その後3年間は据え置かれます。

固定資産税の納付は年4回(4月、7月、12月、翌年の2月)に分けて納付するのが原則ですが、一括納付することも認められています。

通常はこのあと学習する「都市計画税」と合わせて納付します。

固定資産税の特例

固定資産税で押さえておくべき特例が2つあります。

  1. 住宅用地の課税標準の軽減
  2. 新築住宅の税額軽減

順番に学習していきましょう。

住宅用地の課税標準の軽減

住宅用地の課税標準の軽減とは、住宅用地の固定資産税評価額が減額される特例です。

  • 小規模住宅用地(住宅用地の200㎡以下の部分)は、固定資産税評価額を6分の1に減額
  • 住宅用地の200㎡超の部分は、固定資産税評価額を3分の1に減額

イメージしやすいように、次の例を見てみましょう。

住宅用地200㎡までは固定資産税評価額を6分の1に減額することができるので、固定資産税額は次のようになります。

$$3,600万円\times\frac{1}{6}\times1.4%=84,000円$$

この特例がなければ、固定資産税額は504,000円(3,600万円×1.4%)になるわけですから、特例の効果は非常に大きいことが分かると思います。

なお、住宅用地の面積が300㎡の場合は、200㎡までは固定資産税評価額が6分の1に、残りの100㎡は固定資産税評価額が3分の1になります。

新築住宅の税額軽減

新築住宅の税額軽減とは、新築住宅の固定資産税を2分の1に減額してもらえる特例です。

  • 新築住宅の床面積120㎡以下の部分は、固定資産税が3年間、2分の1になる(認定長期優良住宅は5年間)
  • 新築の中高層耐火建築物の床面積120㎡以下の部分は、固定資産税が5年間、2分の1になる(認定長期優良住宅は7年間)

例えば、床面積が80㎡、固定資産税評価額が1,000万円の新築住宅を取得した場合の固定資産税額は次のようになります。

$$1,000万円\times\frac{1}{2}\times1.4%=7万円$$

税額軽減される期間は通常3年ですが、認定長期優良住宅に該当する場合は、5年間は税額軽減の恩恵を受けることができます。

「中高層耐火建築物」は3階建て以上のマンションをイメージしてください。

中高層耐火建築物の場合は、更に長期間、軽減税率の恩恵を受けることができます。

都市計画税

都市計画税とは

都市計画税とは、主に都市計画事業に充てることを目的とした地方税(市町村税)です。

要するに、各市町村が道路や公園をつくったり、下水道を整備するために使われるということですね。

都市計画税は、毎年1月1日時点で「固定資産課税台帳」に登録されている、市街化区域内の土地や建物の所有者に対して、市区町村が課税します。

1月1日時点というのは固定資産税と同じですが、ポイントは市街化区域内の土地・建物に限定されるということです。

しば犬くん
しば犬くん
裏を返せば、市街化区域の土地・建物には都市計画税は課せられません。この点はFP2級の重要ポイントなのでしっかり押さえておきましょう。

都市計画税の税率

都市計画税は次のように計算されます。

都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 0.3%(上限税率)

課税標準は固定資産税と同じく、固定資産税評価額となります。

税率は上限0.3%と定められています。

カピバラくん
カピバラくん
ん?上限ってどういうことだ?
ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
実は都市計画税の税率は、各市町村が条例で定めることになっているんだ。でも税率の上限は決まっていて、その上限が0.3%というわけ!

都市計画税は通常、固定資産税と合わせて市町村に納付します。

都市計画税の特例

固定資産税と同じように、都市計画税にも税額軽減の特例があります。

ただし、都市計画税の場合は「住宅用地の課税標準の特例」だけで、新築住宅に関する特例はありません。

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の課税標準の軽減とは、住宅用地の都市計画税が減額される特例です。

  • 小規模住宅用地(住宅用地の200㎡以下の部分)は、固定資産税評価額を3分の1に減額
  • 住宅用地の200㎡超の部分は、固定資産税評価額を3分の2に減額

考え方は固定資産税の特例と同じです。

ただし、固定資産税と都市計画税では減額の幅が異なるので、混同しないように違いを整理しておきましょう。

住宅用地の課税標準の特例
固定資産税 200㎡以下は6分の1、200㎡超は3分の1に軽減
都市計画税 200㎡以下は3分の1、200㎡超は3分の2に軽減

固定資産税の方が恩恵が大きいことを覚えておきましょう。

ヤギハシ先生
ヤギハシ先生
固定資産税と都市計画税の学習は以上です。次回は「不動産譲渡時の譲渡所得」を解説します。税金の学習が続くけど、頑張って付いてきてね!

>>不動産の譲渡所得